Quanto custa a gestão de alojamento local em 2026?

Entregar um alojamento local a uma empresa de gestão é, para muitos proprietários, a diferença entre um investimento tranquilo e um segundo emprego. Mas as propostas variam muito: há comissões de 10% e de 30%, taxas de adesão, limpezas cobradas à parte e contratos que dizem pouco sobre o que está realmente incluído. Neste artigo explicamos quanto custa a gestão de alojamento local em Portugal em 2026, como comparar propostas e que perguntas fazer antes de assinar.

Quanto cobram as empresas de gestão em Portugal

O modelo mais comum é uma comissão sobre a receita das reservas. No mercado português, a gestão completa de alojamento local custa tipicamente entre 15% e 25% da receita, podendo chegar aos 30%. A estes valores soma-se normalmente o IVA a 23%.

Há também modelos de gestão parcial, em que a empresa trata da parte comercial (anúncios, preços, reservas e comunicação com hóspedes) e o proprietário mantém a operação no terreno. Nesses casos, a comissão é mais baixa.

Na BnBird, por exemplo, trabalhamos com dois planos para alojamento local:

Não há custos de adesão nem taxas escondidas: só somos remunerados sobre a receita que geramos.

Gestão Base ou Gestão Total: qual escolher?

A Gestão Base faz sentido quando o proprietário vive perto do imóvel, tem uma equipa de limpeza de confiança ou prefere acompanhar pessoalmente a casa. Fica com a parte operacional e entrega a parte que mais influencia a receita: anúncios, preços, reservas e comunicação com hóspedes, além das obrigações legais e fiscais.

A Gestão Total é pensada para quem não quer (ou não pode) estar presente: proprietários não residentes, investidores com vários imóveis ou quem simplesmente prefere não se ocupar da casa. Limpezas, lavandaria, reposição de consumíveis e manutenção passam a ser coordenadas pela equipa local, com o mesmo padrão em todas as estadias.

Em ambos os casos, o proprietário acompanha tudo numa plataforma dedicada e recebe um relatório mensal com ocupação, receita por canal e despesas. É possível começar num plano e mudar para o outro.

Como comparar propostas

As empresas apresentam as comissões de formas diferentes: com ou sem IVA, sobre valores diferentes, com ou sem a taxa de limpeza, etc. Por isso, comparar percentagens isoladas diz pouco. O que interessa é o valor final que fica para si ao fim do ano, depois de:

• as comissões das plataformas de reserva (Airbnb, Booking.com e outros canais), que em média rondam os 15% e são sempre deduzidas do valor a receber pelo proprietário;
• a comissão de gestão, com o IVA;
• os custos que ficam a seu cargo.

E esse valor final depende, acima de tudo, da receita que a gestora consegue gerar. Peça sempre uma simulação com os números do seu imóvel: na BnBird, mostramos-lhe as contas completas antes de assinar, sem compromisso.

O que deve estar incluído

Numa gestão completa, estes serviços devem estar cobertos pela comissão:

• criação e otimização dos anúncios, com fotografia profissional;
• distribuição em vários canais, com calendários e preços sincronizados;
• preços dinâmicos, ajustados dia a dia à procura, aos eventos e à concorrência;
• comunicação com hóspedes antes, durante e depois da estadia, em várias línguas;
• check-in e check-out (presencial ou autónomo, com fechadura digital);
• coordenação da limpeza, lavandaria e reposição de consumíveis;
• manutenção preventiva e resposta rápida a avarias;
• obrigações legais: comunicação de hóspedes no SIBA, taxa turística e faturação;
• relatórios mensais claros, com ocupação, receita por canal e despesas.

O que pode ser cobrado à parte

• Limpeza e lavandaria: na maioria dos casos são pagas pelo hóspede através da taxa de limpeza da reserva, mas convém confirmar quem suporta a diferença quando o custo real é maior. No caso da BnBird, esse valor está sempre incluído.
• Consumíveis (produtos de higiene, café, papel higiénico, etc.), normalmente faturados ao custo. A BnBird oferece sempre estes itens no seu plano de Gestão Total.
• Roupa de cama e banho: normalmente representam um custo adicional para o proprietário. Estão incluídos no plano de Gestão Total da BnBird.
• Reparações e materiais: a mão de obra pode estar incluída; os materiais normalmente não.
• Preparação inicial: licenciamento, kit de segurança, sessão fotográfica, decoração ou equipamento. Algumas empresas cobram uma taxa de adesão; outras, como no plano de Gestão Total da BnBird, não.

Perguntas a fazer antes de assinar

1. Quanto fica para mim ao fim do ano, numa simulação com os números do meu imóvel? A comissão inclui IVA?
2. Qual é a duração do contrato e o prazo de aviso prévio para sair? Há penalizações?
3. Os anúncios e as avaliações ficam em nome de quem se o contrato terminar?
4. Como e quando recebo os pagamentos? Tenho acesso aos dados em tempo real?
5. Quem trata do seguro, das licenças e das obrigações fiscais?
6. Existe equipa local na minha zona, ou a operação é subcontratada?
7. Como são tratados os danos causados por hóspedes?

A comissão não deve ser o critério de escolha

É natural começar por comparar percentagens, mas a comissão, isolada, diz pouco sobre quanto vai receber ao fim do ano. O que decide a rentabilidade do seu imóvel é a performance da gestão:

• Capacidade de gerar mais reservas: presença em diversos canais, anúncios bem elaborados e resposta rápida aos hóspedes.
• Tarifas mais altas, com preços dinâmicos: o preço certo no momento certo, ajustado diariamente à procura, aos eventos e à antecedência da reserva. Uma diária fixa perde dinheiro nos dias de maior procura e afasta hóspedes nos dias de menor procura.
• Boas avaliações: limpeza impecável, check-in simples e apoio ao hóspede. Avaliações altas trazem mais visibilidade nas plataformas, maior ocupação e permitem praticar diárias mais altas.
• Transparência nos cálculos e na operação: saber exatamente como a comissão é calculada, o que é faturado e por quê, com relatórios claros e acesso em tempo real.
• Confiabilidade: uma equipa que responde, que cuida do imóvel como se fosse seu e que está no mercado há tempo suficiente para o provar.
• Sem custos de adesão: quando a gestora só ganha sobre a receita que gera, os interesses estão alinhados com os seus desde o primeiro dia.

Um exemplo ilustrativo, para um T2 em Lisboa:

Valores hipotéticos, antes de IVA e de outros custos, apenas para ilustrar o efeito da performance. Nos dois casos, a comissão de gestão é calculada sobre o valor da estadia, e as comissões das plataformas de reserva (Airbnb, Booking.com e outros canais, em média cerca de 15%) são deduzidas do valor a receber pelo proprietário.

Com uma comissão mais alta, a Gestora B deixa ao proprietário cerca de 5.000 € a mais por ano, já depois das comissões das plataformas, porque consegue diárias melhores e mais noites ocupadas. É neste ponto que a BnBird faz a diferença: há mais de 10 anos que gerimos imóveis com foco na performance, com uma ocupação média anual de 80% e uma avaliação média de 4,6, para centenas de proprietários que confiam em nós.

Vale a pena pagar por uma gestão profissional?

Depende do tempo que tem, da distância a que vive do imóvel e do seu objetivo. Uma boa gestora paga-se quando consegue mais receita do que o proprietário conseguiria sozinho: preços dinâmicos, presença em mais canais e boas avaliações aumentam a ocupação e a diária média. Nas propriedades geridas pela BnBird, a ocupação média anual é de 80% e a avaliação média dos hóspedes é de 4,6.

Se vive fora de Portugal, tem mais de um imóvel ou simplesmente não quer atender telefonemas às duas da manhã, a gestão profissional é quase sempre a escolha mais rentável.

Perguntas frequentes

Qual é a comissão média de gestão de alojamento local em Portugal?

Entre 15% e 25% da receita, mais IVA, para uma gestão completa. Gestões parciais, só da parte comercial, custam menos.

A limpeza está incluída na comissão?

Normalmente, a limpeza é paga pelo hóspede através da taxa de limpeza e não sai do bolso do proprietário. Na Gestão Total da BnBird, a coordenação da limpeza, da lavandaria e da manutenção está incluída.

Posso mudar de empresa de gestão?

Sim, dentro das condições do contrato. Antes de assinar, confirme o pré-aviso e o que acontece aos anúncios e às reservas já feitas.

Compare com a sua situação

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