Quanto rende um alojamento local em 2026: estimativas por zona

“Quanto posso ganhar com o meu imóvel em alojamento local?” é a primeira pergunta de quase todos os proprietários que nos contactam. A resposta depende de três fatores: a localização, a tipologia e a ocupação. Neste artigo pode simular a receita do seu imóvel nos principais pontos turísticos de Portugal em 2026, e explicamos que custos tem de descontar e o que faz subir (ou descer) o seu rendimento.

Simule o seu imóvel

Escolha a zona e a tipologia para ver a estimativa anual em três cenários (adverso, base e favorável). O simulador usa a diária média e a ocupação do mercado em cada zona (dados de mercado AirDNA e AirROI) e a rentabilidade que conseguimos nas propriedades que gerimos (PriceLabs). Mostra o valor bruto das estadias: ao valor a receber são depois deduzidas as comissões das plataformas de reserva (em média cerca de 15%) e a comissão de gestão.

Como ler as estimativas

A ocupação média do mercado inclui todo o tipo de anúncios, dos que são bem geridos aos que estão meio esquecidos. Um imóvel com boas fotografias, preços dinâmicos e avaliações altas fica normalmente acima da média: nas propriedades geridas pela BnBird, a ocupação média anual é de 80%. Por outro lado, zonas muito sazonais, como o Algarve e a Comporta, concentram grande parte da receita entre junho e setembro, e os meses de inverno pesam significativamente na média global.

Sazonalidade: a mesma média, anos muito diferentes

Duas zonas com a mesma receita anual podem ter perfis opostos. Em Lisboa e no Porto, a procura mantém-se ao longo do ano, com turismo urbano, eventos e estadias de trabalho, e os meses fracos (janeiro, fevereiro, novembro) raramente ficam vazios. Em Cascais e Sintra, o verão pesa mais, mas a proximidade de Lisboa garante procura nos fins de semana e feriados.

No Algarve e na Comporta, a época alta concentra a maior parte da receita. Uma villa na Comporta pode ter diárias muito altas em julho e agosto e poucas reservas no inverno, o que explica a ocupação média mais baixa. Nestas zonas, a estratégia de preços para a meia estação (maio, junho, setembro e outubro) e as estadias longas no inverno fazem grande diferença no resultado anual.

Receita bruta não é rentabilidade

Para comparar o alojamento local com outros investimentos, olhe para a rentabilidade sobre o valor do imóvel: divida o rendimento anual líquido (depois de custos e antes de impostos) pelo valor de compra ou de mercado do imóvel. Um T2 em Cascais pode gerar mais receita do que um T2 no Porto, mas se tiver custado muito mais, a rentabilidade pode ser semelhante ou até inferior.

Os custos que tem de descontar

Para passar da receita bruta ao que realmente fica para si, desconte:

• Comissões das plataformas de reserva: em média cerca de 15% entre os vários canais (menos nas reservas diretas). São sempre deduzidas do valor que recebe.
• Gestão, se entregar o imóvel a uma empresa: tipicamente entre 15% e 25% da receita, mais IVA. Veja quanto custa a gestão de alojamento local.
• Limpeza e lavandaria, em grande parte cobertas pela taxa de limpeza paga pelo hóspede.
• Consumíveis e pequenas reparações.
• Custos fixos: condomínio, eletricidade, água, gás, internet e TV, seguro obrigatório e IMI.
• Impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC), que dependem do seu enquadramento fiscal. Fale sempre com o seu contabilista.

Um exemplo, para um T2 em Lisboa no cenário base do simulador: cerca de 39.100 € de estadias por ano; as comissões das plataformas (média de 15%) somam cerca de 5.900 €; uma gestão total a 20% sobre o valor bruto das estadias soma cerca de 7.800 € (mais IVA). Ficam cerca de 25.400 € antes dos custos fixos e dos impostos, e é aqui que a performance da gestão faz a diferença: cada ponto de ocupação e cada euro de diária a mais contam para o valor final.

O que faz subir o rendimento

1. Preços dinâmicos. Ajustar as tarifas diariamente, de acordo com a procura, os eventos e a antecedência da reserva, vale muitas vezes mais do que qualquer outra melhoria.
2. Presença em vários canais. Estar só no Airbnb exclui uma grande parte dos hóspedes. Nós publicamos em mais de 50 canais e temos cada vez mais reservas diretas.
3. Fotografia profissional e um bom anúncio. É o que o hóspede vê primeiro e o que decide o primeiro clique.
4. Avaliações altas. Limpeza impecável, check-in simples e resposta rápida elevam as avaliações e, por conseguinte, a ocupação.
5. Estadias de média duração na época baixa. Combinar o turismo de verão com o de nómadas digitais no inverno pode reduzir as datas vazias. Para saber mais, leia: Curta, média ou longa duração: qual rende mais.

Perguntas frequentes

Qual a zona mais rentável para alojamento local?

Em receita por T2, Cascais, Vilamoura, Albufeira, Lisboa e Sintra estão no topo. Mas a rentabilidade real depende também do preço de compra do imóvel e da sazonalidade: Lisboa e Porto têm procura mais estável ao longo do ano.

Um T1 ou um T2 rende mais?

O T2 gera mais receita por noite, mas o T1 costuma ter custos mais baixos e ocupação ligeiramente mais alta. Em rentabilidade sobre o valor do imóvel, a diferença é muitas vezes pequena.

Estes valores estão garantidos?

Não. São estimativas de mercado. Para uma previsão à medida do seu imóvel, com três cenários (adverso, base e favorável), use o simulador ou peça uma avaliação gratuita.