Como registar um alojamento local em 2026: guia passo a passo

Registar um alojamento local em Portugal é um processo feito online, gratuito ou de custo reduzido na maioria dos municípios, e que se resolve em poucas semanas quando a documentação está em ordem. As regras mudaram bastante desde 2023: o programa Mais Habitação apertou o regime e o Decreto-Lei n.º 76/2024 voltou a abrir a porta a novos registos, mas deu às câmaras municipais mais poder para decidir onde e como o alojamento local pode crescer. Este guia resume o que precisa de saber em 2026, passo a passo.

1. Antes de começar: confirme se a zona aceita registos

A suspensão nacional de novos registos em apartamentos, criada pelo Mais Habitação em 2023, foi revogada pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, em vigor desde 1 de novembro de 2024. Hoje, quem decide são os municípios. Os concelhos com mais de mil registos de alojamento local têm de aprovar um regulamento próprio e podem definir:

• áreas de contenção, onde novos registos ficam proibidos ou sujeitos a autorização especial;
• áreas de crescimento sustentável, onde a atividade é acompanhada mais de perto;
• a suspensão temporária de novos registos, por deliberação da assembleia municipal.

Lisboa, por exemplo, tem um regulamento municipal em vigor desde dezembro de 2025, com freguesias em contenção absoluta e relativa. Antes de investir tempo (ou dinheiro) num registo, consulte o regulamento da câmara do seu concelho ou fale connosco: sabemos, zona a zona, onde é possível avançar. Veja as nossas páginas de Lisboa, Porto, Cascais e Algarve.

2. Escolha a modalidade certa

O regime jurídico prevê várias modalidades de alojamento local. As mais comuns para proprietários particulares são:

• Moradia: um edifício autónomo, de caráter unifamiliar.
• Apartamento: uma fração autónoma de um edifício (a modalidade mais frequente nas cidades).
• Estabelecimento de hospedagem: unidades de alojamento que são quartos; se tiver dormitórios, pode ser um hostel.
• Quartos: quando o alojamento é feito na residência do próprio titular, com um máximo de três quartos.

Com o Decreto-Lei n.º 76/2024, a capacidade máxima passou a ser de 9 quartos e 27 hóspedes por estabelecimento (exceto quartos e hostels), podendo haver camas suplementares.

3. Reúna os documentos

O registo é feito por comunicação prévia com prazo no Balcão do Empreendedor (gov.pt). Tenha à mão, em formato digital:

• documento de identificação do titular (ou código de acesso à certidão permanente, no caso de uma empresa);
• caderneta predial urbana do imóvel;
• autorização de utilização ou título válido de utilização do imóvel;
• contrato de arrendamento ou outro título que o autorize a explorar o imóvel (contrato de comodato, de exploração, etc.), se não for o proprietário;
• comprovativo da declaração de início ou alteração de atividade nas Finanças;
• no caso de hostels em prédios em propriedade horizontal, a ata da assembleia de condóminos que autoriza a instalação.

Nos apartamentos, a autorização prévia do condomínio deixou de ser exigida com o Decreto-Lei n.º 76/2024. Continua, no entanto, a ser boa prática informar a administração do prédio (ver ponto 6).

4. O passo a passo do registo

1. Abra atividade nas Finanças. No Portal das Finanças, entregue a declaração de início de atividade (ou de alteração, se já for trabalhador independente) com o CAE adequado ao alojamento local, normalmente o 55201 (alojamento mobilado para turistas) ou o 55204 (outros locais de alojamento de curta duração).
2. Contrate o seguro obrigatório. O alojamento local tem de ter um seguro válido que cubra os riscos da atividade, incluindo responsabilidade civil. A validade do seguro passou a constar do registo nacional e a falta de seguro válido é motivo para cancelamento do registo pela câmara.
3. Submeta a comunicação prévia. Entre no Balcão do Empreendedor com Chave Móvel Digital, Cartão de Cidadão ou certificado digital, escolha “Alojamento local – registo da atividade”, preencha os dados do estabelecimento e anexe os documentos.
4. Aguarde o prazo de oposição. A câmara municipal tem 60 dias para se opor ao registo, ou 90 dias se o imóvel estiver numa área de contenção. Sem oposição, o registo fica válido.
5. Guarde o número de registo. O número atribuído no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) é o único título válido para abrir ao público. Tem de aparecer em todos os anúncios, e plataformas como o Airbnb e o Booking.com exigem-no para publicar.
6. Prepare a casa e comece a anunciar. Só depois de ter o número de registo deve publicar o anúncio e aceitar reservas.

5. Requisitos que a casa tem de cumprir

Além de estar em bom estado de conservação, com água, luz e janelas ou sacadas para o exterior, o estabelecimento tem de cumprir requisitos de segurança e de informação ao hóspede. Os principais são:

• extintor e manta de incêndio acessíveis;
• equipamento de primeiros socorros;
• indicação visível do número nacional de emergência (112);
• livro de reclamações, em formato físico e eletrónico;
• informação ao hóspede sobre o funcionamento da casa, as regras de utilização e os contactos úteis, também em línguas estrangeiras;
• limpeza e troca de roupa entre hóspedes.

Os estabelecimentos de maior capacidade e os hostels têm requisitos adicionais. O Turismo de Portugal publica guias técnicos atualizados sobre cada um destes pontos.

6. Obrigações depois de abrir

• Comunicação de hóspedes estrangeiros através do SIBA (Sistema de Informação de Boletins de Alojamento), no prazo legal após a entrada e a saída.
• Taxa turística nos concelhos que a aplicam (Lisboa, Porto, Cascais, Sintra, Gaia, Albufeira, Portimão e muitos outros). O valor e as isenções variam de concelho para concelho; é cobrada ao hóspede e entregue à câmara.
• Faturação de todas as estadias e declaração dos rendimentos no IRS (ou IRC, se explorar através de uma empresa).
• Seguro sempre válido e registo atualizado sempre que algo mude (titular, capacidade, contactos).
• Boa relação com o condomínio. A assembleia de condóminos pode opor-se à atividade por deliberação fundamentada, aprovada por mais de metade da permilagem do prédio, com base em atos repetidos e comprovados que perturbem o uso normal do prédio ou o descanso dos moradores. A decisão final cabe à câmara.

Erros comuns que atrasam (ou travam) o registo

• Avançar sem confirmar o regulamento municipal e descobrir que a freguesia está em contenção.
• Autorização de utilização que não corresponde ao uso habitacional do imóvel.
• Publicar anúncios antes de ter o número de registo.
• Deixar caducar o seguro, o que hoje pode levar ao cancelamento do registo.
• Esquecer a comunicação de hóspedes no SIBA ou a taxa turística, que dão origem a coimas.

Perguntas frequentes

Quanto custa registar um alojamento local?

A comunicação prévia no Balcão do Empreendedor é, em regra, gratuita; alguns municípios cobram uma taxa própria. Os custos reais estão na preparação: seguro, equipamento de segurança, mobiliário, fotografia e contratação de serviços.

Quanto tempo demora?

A câmara tem 60 dias para se opor (90 dias em áreas de contenção). Com a documentação completa, o processo fica normalmente concluído dentro desse prazo.

Preciso de autorização do condomínio para um apartamento?

Desde novembro de 2024, não. Só os hostels em prédios em propriedade horizontal precisam de ata da assembleia de condóminos. O condomínio pode, no entanto, opor-se mais tarde nas condições descritas acima.

Posso registar um alojamento local se viver fora de Portugal?

Sim. Precisa de NIF português e de meios de autenticação digital, e é essencial ter uma equipa local para responder a hóspedes, câmara e autoridades. É um dos serviços mais pedidos à BnBird por proprietários não residentes.

Como a BnBird ajuda

Na BnBird tratamos do processo completo: verificação da zona, registo no Balcão do Empreendedor, seguro obrigatório, kit de segurança, contratação de energia, água, TV e internet, e, depois, a operação do dia a dia, da comunicação de hóspedes à taxa turística. Se está a pensar abrir um alojamento local, peça uma avaliação gratuita ou experimente o simulador de rendimento.