Como aumentar a ocupação do alojamento local: 12 medidas

Dois apartamentos iguais, na mesma rua, podem ter ocupações muito diferentes. A diferença raramente está no imóvel: está no anúncio, nos preços, nas avaliações e na forma como a casa é gerida. Reunimos as medidas que, na nossa experiência de gerir várias centenas de propriedades, mais aumentam a ocupação e a receita de um alojamento local.

Preços

1. Use preços dinâmicos

A diária certa muda todos os dias, com a época, o dia da semana, os eventos da cidade, a antecedência da reserva e o que a concorrência está a fazer. Com um preço fixo, perde dinheiro nos dias de alta procura e afasta hóspedes nos dias de baixa procura.

2. Ajuste as regras de estadia mínima

Estadias mínimas longas na baixa temporada deixam lacunas no calendário. Reduza a estadia mínima para preencher as noites soltas entre as reservas e aumente-a apenas nas datas de maior procura.

3. Crie descontos para estadias longas

Descontos semanais e mensais atraem nómadas digitais e profissionais deslocados, sobretudo no inverno, e reduzem os custos operacionais.

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4. Invista em fotografia profissional

As fotografias são o que o hóspede vê primeiro e o que impulsiona o primeiro clique. Luz natural, espaços bem organizados e a melhor característica da casa (a vista, a varanda, a piscina) na primeira fotografia.

5. Defina um título e uma descrição esclarecedores

Diga o que torna a casa especial, a que distância fica das principais atrações e dos transportes, e responda às perguntas que os hóspedes fazem sempre: estacionamento, ar condicionado, elevador, secretária para trabalhar.

6. Publique em vários canais

Estar apenas no Airbnb exclui uma parte importante dos hóspedes. Booking.com, Vrbo, Expedia e canais de média duração alcançam públicos diferentes. Com calendários sincronizados, não há risco de reservas duplicadas. Na BnBird publicamos em mais de 50 canais. Cada canal cobra a sua comissão (em média, cerca de 15%), deduzida do que o proprietário recebe; por isso, o que conta é a receita líquida que cada canal deixa, e não apenas o número de reservas.

Avaliações

7. Limpeza impecável, sempre

A limpeza é o critério que mais pesa nas avaliações. Uma lista de verificação por divisão e inspeções regulares garantem o mesmo padrão em todas as estadias.

8. Check-in simples

Instruções claras, enviadas com antecedência, e um self check-in que funcione a qualquer hora evitam a principal fonte de frustração dos hóspedes.

9. Responda depressa

Responder em poucos minutos, em várias línguas, aumenta a conversão de consultas e melhora a posição do anúncio nas plataformas.

10. Peça avaliações e responda a todas

Uma mensagem simpática após o check-out aumenta o número de avaliações. Responder a todas, sobretudo às menos positivas, mostra aos futuros hóspedes que a casa é bem cuidada.

Casa

11. Pequenos pormenores com grande impacto

Internet rápida, cama confortável, roupa de cama de qualidade, cortinas opacas, café e um guia da zona custam pouco e têm grande impacto nas avaliações.

12. Manutenção preventiva

Uma avaria durante a estadia pode resultar numa avaliação negativa e num reembolso. Revisões periódicas de ar condicionado, esquentador, eletrodomésticos e, nas moradias, de piscina e jardim evitam surpresas.

Quanto pode subir a ocupação?

Depende do ponto de partida, da zona e do imóvel. Como referência, nas propriedades geridas pela BnBird a ocupação média anual é superior a 80%, acima da ocupação média do mercado nas zonas onde operamos, e a avaliação média dos hóspedes é de 4,6. Veja as médias por zona de quanto rende um alojamento local em 2026.

Perguntas frequentes

Qual é uma boa taxa de ocupação para um alojamento local?

Varia muito consoante a zona e a época. Nas cidades, com procura ao longo do ano, é comum que as médias de mercado fiquem entre 70% e 75%; em zonas sazonais, podem ser bastante mais baixas. O mais útil é comparar o seu imóvel com a média da sua zona e com a receita, e não apenas com a ocupação.

Baixar o preço é a melhor forma de aumentar a ocupação?

Nem sempre. Baixar a diária pode encher o calendário, mas reduzir a receita. O objetivo é maximizar a receita por noite disponível, e é para isso que servem os preços dinâmicos.

Quer saber quanto pode melhorar?

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