Ferienwohnung in Portugal registrieren 2026: Schritt für Schritt

Die Registrierung einer Ferienwohnung zur Kurzzeitvermietung (alojamento local, AL) in Portugal erfolgt online, ist in den meisten Gemeinden kostenlos oder günstig und in wenigen Wochen erledigt, wenn die Unterlagen vollständig sind. Seit 2023 haben sich die Regeln deutlich verändert: Das Programm Mais Habitação (staatliches Wohnungsbauprogramm) hat die Vorgaben verschärft, das Decreto-Lei n.º 76/2024 (Gesetzesdekret 76/2024) hat neue Registrierungen wieder ermöglicht, den Stadtverwaltungen (câmaras municipais) aber mehr Befugnisse gegeben, um zu entscheiden, wo und wie die Kurzzeitvermietung wachsen darf. Dieser Leitfaden fasst Schritt für Schritt zusammen, was Sie 2026 wissen müssen.

1. Vorab: Sind in Ihrer Gegend neue Registrierungen möglich?

Der landesweite Stopp neuer Registrierungen für Wohnungen, den Mais Habitação 2023 eingeführt hatte, wurde durch das Decreto-Lei n.º 76/2024 aufgehoben, das seit dem 1. November 2024 gilt. Heute entscheiden die Gemeinden. Kreise mit mehr als tausend registrierten Kurzzeitvermietungen müssen eine eigene Satzung verabschieden und können Folgendes festlegen:

• Eindämmungsgebiete (áreas de contenção), in denen neue Registrierungen verboten sind oder einer Sondergenehmigung bedürfen;
• Gebiete mit nachhaltigem Wachstum (áreas de crescimento sustentável), in denen die Tätigkeit genauer beobachtet wird;
• die vorübergehende Aussetzung neuer Registrierungen per Beschluss der Gemeindeversammlung (assembleia municipal).

Lissabon zum Beispiel hat seit Dezember 2025 eine kommunale Satzung, mit Stadtteilen (freguesias) unter absoluter und relativer Eindämmung. Bevor Sie Zeit (oder Geld) in eine Registrierung investieren, lesen Sie die Satzung der Stadtverwaltung Ihres Kreises oder sprechen Sie mit uns: Wir wissen Zone für Zone, wo es möglich ist. Sehen Sie sich unsere Seiten zu Lissabon, Porto, Cascais und Algarve an.

2. Wählen Sie die richtige Kategorie

Das Gesetz sieht mehrere Kategorien der Kurzzeitvermietung vor. Für private Eigentümer sind am häufigsten:

• Moradia (Haus): ein freistehendes Gebäude, das als Einfamilienhaus genutzt wird.
• Apartamento (Wohnung): eine eigenständige Einheit in einem Gebäude (die häufigste Kategorie in den Städten).
• Estabelecimento de hospedagem (Beherbergungsbetrieb): Die Unterkunftseinheiten sind Zimmer; mit Schlafsälen kann es sich um ein Hostel handeln.
• Quartos (Zimmer): wenn die Vermietung in der eigenen Wohnung des Inhabers erfolgt, mit höchstens drei Zimmern.

Mit dem Decreto-Lei n.º 76/2024 liegt die maximale Kapazität bei 9 Zimmern und 27 Gästen pro Betrieb (ausgenommen Zimmer und Hostels); zusätzliche Betten sind möglich.

3. Stellen Sie die Unterlagen zusammen

Die Registrierung erfolgt per Vorabmitteilung mit Einspruchsfrist (comunicação prévia com prazo) im Balcão do Empreendedor (staatliches Online-Unternehmensportal, gov.pt). Halten Sie in digitaler Form bereit:

• Ausweisdokument des Inhabers (oder Zugangscode zur Certidão Permanente, dem Online-Handelsregisterauszug, bei einem Unternehmen);
• Caderneta Predial Urbana (Grundsteuerauszug) der Immobilie;
• Autorização de Utilização (Nutzungsgenehmigung) oder einen anderen gültigen Nutzungstitel der Immobilie;
• Mietvertrag oder einen anderen Titel, der Sie zur Nutzung der Immobilie berechtigt (Contrato de comodato (Leihvertrag), Contrato de exploração (Betreibervertrag) usw.), falls Sie nicht Eigentümer sind;
• Nachweis der Declaração de início de atividade (Erklärung über die Aufnahme der Tätigkeit) oder der Tätigkeitsänderung bei den Finanças (Steuerbehörde);
• bei Hostels in Gebäuden mit Wohnungseigentum (propriedade horizontal) das Protokoll der Eigentümerversammlung (assembleia de condóminos), das die Einrichtung genehmigt.

Für Wohnungen ist die vorherige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (condomínio) seit dem Decreto-Lei n.º 76/2024 nicht mehr erforderlich. Es bleibt aber gute Praxis, die Hausverwaltung zu informieren (siehe Punkt 6).

4. Die Registrierung Schritt für Schritt

1. Melden Sie die Tätigkeit bei den Finanças an. Reichen Sie im Portal das Finanças (Online-Portal der Steuerbehörde) die Declaração de início de atividade ein (oder eine Änderungserklärung, wenn Sie bereits selbstständig tätig sind), mit dem passenden CAE (Tätigkeitscode) für die Kurzzeitvermietung, in der Regel 55201 (möblierte Unterkunft für Touristen) oder 55204 (sonstige kurzfristige Unterkünfte).
2. Schließen Sie die Pflichtversicherung ab. Eine Ferienwohnung braucht eine gültige Versicherung, die die Risiken der Tätigkeit abdeckt, einschließlich Haftpflicht. Die Gültigkeit der Versicherung wird inzwischen im nationalen Register vermerkt, und eine fehlende gültige Versicherung ist ein Grund für die Löschung der Registrierung durch die Stadtverwaltung.
3. Reichen Sie die Vorabmitteilung ein. Melden Sie sich im Balcão do Empreendedor mit Chave Móvel Digital (digitaler Mobilschlüssel), Cartão de Cidadão (portugiesischer Personalausweis) oder digitalem Zertifikat an, wählen Sie „Alojamento local – registo da atividade“, geben Sie die Daten des Betriebs ein und laden Sie die Unterlagen hoch.
4. Warten Sie die Einspruchsfrist ab. Die Stadtverwaltung hat 60 Tage Zeit, der Registrierung zu widersprechen, oder 90 Tage, wenn die Immobilie in einem Eindämmungsgebiet liegt. Ohne Einspruch ist die Registrierung gültig.
5. Bewahren Sie die Registrierungsnummer auf. Die im Registo Nacional de Alojamento Local, RNAL (nationales Register für Kurzzeitvermietung), vergebene Nummer ist der einzige gültige Titel, um für Gäste zu öffnen. Sie muss in allen Inseraten erscheinen, und Plattformen wie Airbnb und Booking.com verlangen sie für die Veröffentlichung.
6. Bereiten Sie die Wohnung vor und beginnen Sie zu inserieren. Veröffentlichen Sie das Inserat und nehmen Sie Buchungen erst an, wenn Sie die Registrierungsnummer haben.

5. Anforderungen an die Unterkunft

Neben einem guten baulichen Zustand, Wasser, Strom und Fenstern oder Balkonen nach außen muss der Betrieb Sicherheits- und Gästeinformationsvorgaben erfüllen. Die wichtigsten sind:

• gut erreichbarer Feuerlöscher und Löschdecke;
• Erste-Hilfe-Ausstattung;
• gut sichtbarer Hinweis auf die nationale Notrufnummer (112);
• Livro de Reclamações (offizielles Beschwerdebuch), in Papierform und elektronisch;
• Informationen für Gäste zur Funktionsweise der Wohnung, zu den Hausregeln und zu nützlichen Kontakten, auch in Fremdsprachen;
• Reinigung und Wäschewechsel zwischen den Gästen.

Für Betriebe mit größerer Kapazität und für Hostels gelten zusätzliche Anforderungen. Turismo de Portugal (die nationale Tourismusbehörde) veröffentlicht aktuelle technische Leitfäden zu jedem dieser Punkte.

6. Pflichten nach der Eröffnung

• Meldung ausländischer Gäste über das SIBA (Sistema de Informação de Boletins de Alojamento, Gästemeldesystem) innerhalb der gesetzlichen Frist nach An- und Abreise.
• Taxa turística (Touristensteuer) in den Kreisen, die sie erheben (Lissabon, Porto, Cascais, Sintra, Gaia, Albufeira, Portimão und viele andere). Höhe und Befreiungen unterscheiden sich von Kreis zu Kreis; sie wird vom Gast erhoben und an die Stadtverwaltung abgeführt.
• Rechnungsstellung für alle Aufenthalte und Angabe der Einnahmen in der IRS (Einkommensteuer) bzw. IRC (Körperschaftsteuer), wenn Sie über ein Unternehmen vermieten.
• Stets gültige Versicherung und aktuelle Registrierung, sobald sich etwas ändert (Inhaber, Kapazität, Kontakte).
• Gutes Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft. Die Eigentümerversammlung kann der Tätigkeit per begründetem Beschluss widersprechen, der mit mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile (permilagem) des Gebäudes gefasst wird und sich auf wiederholte, nachgewiesene Vorfälle stützt, die die normale Nutzung des Gebäudes oder die Ruhe der Bewohner stören. Die endgültige Entscheidung trifft die Stadtverwaltung.

Fehler, die die Registrierung verzögern (oder verhindern)

• Loslegen, ohne die kommunale Satzung zu prüfen, und dann feststellen, dass der Stadtteil unter Eindämmung steht.
• Eine Nutzungsgenehmigung, die nicht der Wohnnutzung der Immobilie entspricht.
• Inserate veröffentlichen, bevor die Registrierungsnummer vorliegt.
• Die Versicherung auslaufen lassen, was heute zur Löschung der Registrierung führen kann.
• Die Gästemeldung im SIBA oder die Touristensteuer vergessen, was Bußgelder nach sich zieht.

Häufige Fragen

Was kostet die Registrierung einer Ferienwohnung?

Die Vorabmitteilung im Balcão do Empreendedor ist in der Regel kostenlos; einige Gemeinden erheben eine eigene Gebühr. Die eigentlichen Kosten entstehen bei der Vorbereitung: Versicherung, Sicherheitsausstattung, Möblierung, Fotos und Vertragsabschlüsse für Versorgungsleistungen.

Wie lange dauert es?

Die Stadtverwaltung hat 60 Tage Zeit für einen Einspruch (90 Tage in Eindämmungsgebieten). Mit vollständigen Unterlagen ist das Verfahren normalerweise innerhalb dieser Frist abgeschlossen.

Brauche ich für eine Wohnung die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft?

Seit November 2024 nicht mehr. Nur Hostels in Gebäuden mit Wohnungseigentum benötigen ein Protokoll der Eigentümerversammlung. Die Eigentümergemeinschaft kann jedoch später unter den oben beschriebenen Bedingungen widersprechen.

Kann ich eine Ferienwohnung registrieren, wenn ich außerhalb Portugals lebe?

Ja. Sie benötigen eine portugiesische Steuernummer (NIF) und Mittel zur digitalen Authentifizierung, und ein Team vor Ort ist unerlässlich, um Gästen, Stadtverwaltung und Behörden zu antworten. Das ist einer der am häufigsten nachgefragten Services der BnBird bei nicht in Portugal ansässigen Eigentümern.

So hilft Ihnen BnBird

Bei BnBird kümmern wir uns um den gesamten Prozess: Prüfung der Zone, Registrierung im Balcão do Empreendedor, Pflichtversicherung, Sicherheitsset, Verträge für Strom, Wasser, TV und Internet und anschließend den laufenden Betrieb, von der Gästemeldung bis zur Touristensteuer. Wenn Sie überlegen, eine Ferienwohnung zu eröffnen, fordern Sie eine kostenlose Bewertung an oder probieren Sie den Ertragsrechner aus.