Enregistrer une location courte durée au Portugal en 2026

Enregistrer une location courte durée (alojamento local, AL) au Portugal se fait en ligne, gratuitement ou pour un coût modique dans la plupart des communes, et le dossier se règle en quelques semaines lorsque les documents sont en ordre. Les règles ont beaucoup changé depuis 2023 : le programme Mais Habitação (programme gouvernemental pour le logement) a durci le régime, puis le Decreto-Lei n.º 76/2024 (décret-loi 76/2024) a rouvert la porte aux nouveaux enregistrements, tout en donnant aux câmaras municipais (mairies) davantage de pouvoir pour décider où et comment la location courte durée peut se développer. Ce guide résume, étape par étape, ce qu’il faut savoir en 2026.

1. Vérifiez d’abord que votre zone accepte l’enregistrement

La suspension nationale des nouveaux enregistrements dans les appartements, instaurée par Mais Habitação en 2023, a été abrogée par le Decreto-Lei n.º 76/2024, en vigueur depuis le 1er novembre 2024. Aujourd’hui, ce sont les communes qui décident. Les communes comptant plus de mille enregistrements de location courte durée doivent adopter leur propre règlement et peuvent définir :

• des áreas de contenção (zones de limitation), où les nouveaux enregistrements sont interdits ou soumis à une autorisation spéciale ;
• des áreas de crescimento sustentável (zones de croissance durable), où l’activité fait l’objet d’un suivi plus étroit ;
• la suspension temporaire des nouveaux enregistrements, sur délibération de l’assembleia municipal (conseil municipal délibérant).

Lisbonne, par exemple, applique un règlement municipal depuis décembre 2025, avec des freguesias (quartiers administratifs) en limitation absolue ou relative. Avant d’investir du temps (ou de l’argent) dans un enregistrement, consultez le règlement de la mairie de votre commune ou parlez-nous-en : nous savons, zone par zone, où il est possible d’avancer. Consultez nos pages Lisbonne, Porto, Cascais et Algarve.

2. Choisissez la bonne catégorie

Le régime juridique prévoit plusieurs catégories de location courte durée. Les plus courantes pour les propriétaires particuliers sont :

• Moradia (maison) : un bâtiment indépendant, à usage unifamilial.
• Apartamento (appartement) : un lot d’un immeuble (la catégorie la plus fréquente en ville).
• Estabelecimento de hospedagem (établissement d’hébergement) : des unités d’hébergement qui sont des chambres ; s’il comporte des dortoirs, il peut s’agir d’un hostel.
• Quartos (chambres) : lorsque l’hébergement se fait dans la résidence même du titulaire, avec un maximum de trois chambres.

Avec le Decreto-Lei n.º 76/2024, la capacité maximale est passée à 9 chambres et 27 hôtes par établissement (sauf chambres et hostels), des lits d’appoint restant possibles.

3. Réunissez les documents

L’enregistrement se fait par comunicação prévia com prazo (déclaration préalable avec délai de réponse) sur le Balcão do Empreendedor (portail officiel des démarches d’entreprise, gov.pt). Préparez, au format numérique :

• la pièce d’identité du titulaire (ou le code d’accès à la certidão permanente, certificat d’immatriculation en ligne, s’il s’agit d’une société) ;
• la caderneta predial urbana (fiche fiscale du bien) ;
• l’autorização de utilização (permis d’occupation) ou un autre titre d’utilisation valable du bien ;
• le bail ou tout autre titre vous autorisant à exploiter le bien (contrato de comodato (prêt à usage), contrato de exploração (contrat d’exploitation), etc.), si vous n’en êtes pas le propriétaire ;
• le justificatif de la declaração de início ou de alteração de atividade (déclaration de début ou de modification d’activité) auprès des Finanças (administration fiscale) ;
• pour les hostels situés dans des immeubles en propriedade horizontal (copropriété), le procès-verbal de l’assembleia de condóminos (assemblée des copropriétaires) autorisant l’installation.

Pour les appartements, l’autorisation préalable de la copropriété n’est plus exigée depuis le Decreto-Lei n.º 76/2024. Il reste toutefois recommandé d’informer le syndic de l’immeuble (voir le point 6).

4. L’enregistrement, étape par étape

1. Déclarez l’activité aux Finanças. Sur le Portal das Finanças (portail en ligne de l’administration fiscale), déposez la declaração de início de atividade (ou de modification, si vous êtes déjà travailleur indépendant) avec le CAE (code d’activité) adapté à la location courte durée, généralement le 55201 (hébergement meublé pour touristes) ou le 55204 (autres hébergements de courte durée).
2. Souscrivez l’assurance obligatoire. La location courte durée doit être couverte par une assurance valable pour les risques de l’activité, y compris la responsabilité civile. La validité de l’assurance figure désormais au registre national, et l’absence d’assurance valable permet à la mairie d’annuler l’enregistrement.
3. Déposez la déclaration préalable. Connectez-vous au Balcão do Empreendedor avec la Chave Móvel Digital (clé mobile numérique), le Cartão de Cidadão (carte de citoyen) ou un certificat numérique, choisissez « Alojamento local – registo da atividade », renseignez les informations de l’établissement et joignez les documents.
4. Attendez la fin du délai d’opposition. La mairie dispose de 60 jours pour s’opposer à l’enregistrement, ou de 90 jours si le bien se trouve dans une zone de limitation. Sans opposition, l’enregistrement est valable.
5. Conservez le numéro d’enregistrement. Le numéro attribué au Registo Nacional de Alojamento Local, RNAL (registre national de la location courte durée), est le seul titre valable pour ouvrir au public. Il doit figurer sur toutes les annonces, et des plateformes comme Airbnb et Booking.com l’exigent pour publier.
6. Préparez le logement et commencez à le proposer. Ce n’est qu’après avoir obtenu le numéro d’enregistrement que vous devez publier l’annonce et accepter des réservations.

5. Les exigences auxquelles le logement doit répondre

Outre un bon état d’entretien, l’eau, l’électricité et des fenêtres ou balcons donnant sur l’extérieur, l’établissement doit respecter des exigences de sécurité et d’information des hôtes. Les principales sont :

• un extincteur et une couverture anti-feu accessibles ;
• une trousse de premiers secours ;
• l’affichage visible du numéro national d’urgence (112) ;
• le Livro de Reclamações (registre officiel des réclamations), en version papier et électronique ;
• des informations pour les hôtes sur le fonctionnement du logement, les règles d’utilisation et les contacts utiles, également en langues étrangères ;
• le ménage et le changement du linge entre deux séjours.

Les établissements de plus grande capacité et les hostels sont soumis à des exigences supplémentaires. Turismo de Portugal (l’office national du tourisme) publie des guides techniques à jour sur chacun de ces points.

6. Les obligations après l’ouverture

• Déclaration des hôtes étrangers via le SIBA (Sistema de Informação de Boletins de Alojamento, système d’enregistrement des voyageurs), dans le délai légal après l’arrivée et le départ.
• Taxa turística (taxe de séjour) dans les communes qui l’appliquent (Lisbonne, Porto, Cascais, Sintra, Gaia, Albufeira, Portimão et bien d’autres). Le montant et les exonérations varient d’une commune à l’autre ; elle est perçue auprès de l’hôte puis reversée à la mairie.
• Facturation de tous les séjours et déclaration des revenus à l’IRS (impôt sur le revenu des personnes physiques), ou à l’IRC (impôt sur les sociétés) si vous exploitez via une société.
• Assurance toujours valable et enregistrement mis à jour à chaque changement (titulaire, capacité, coordonnées).
• De bonnes relations avec la copropriété. L’assemblée des copropriétaires peut s’opposer à l’activité par une délibération motivée, approuvée par plus de la moitié de la permilagem (quote-part en millièmes) de l’immeuble, sur la base d’actes répétés et prouvés qui troublent l’usage normal de l’immeuble ou le repos des résidents. La décision finale revient à la mairie.

Erreurs qui retardent (ou bloquent) l’enregistrement

• Se lancer sans vérifier le règlement municipal et découvrir que la freguesia est en zone de limitation.
• Une autorização de utilização qui ne correspond pas à un usage d’habitation.
• Publier des annonces avant d’avoir le numéro d’enregistrement.
• Laisser expirer l’assurance, ce qui peut aujourd’hui entraîner l’annulation de l’enregistrement.
• Oublier la déclaration des hôtes au SIBA ou la taxe de séjour, qui donnent lieu à des amendes.

Questions fréquentes

Combien coûte l’enregistrement d’une location courte durée ?

La déclaration préalable sur le Balcão do Empreendedor est, en règle générale, gratuite ; certaines communes perçoivent leur propre taxe. Les vrais coûts se situent dans la préparation : assurance, équipements de sécurité, mobilier, photos et contrats de services.

Combien de temps faut-il ?

La mairie dispose de 60 jours pour s’opposer (90 jours en zone de limitation). Avec un dossier complet, la procédure est normalement bouclée dans ce délai.

Faut-il l’autorisation de la copropriété pour un appartement ?

Non, depuis novembre 2024. Seuls les hostels situés dans des immeubles en copropriété ont besoin du procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires. La copropriété peut toutefois s’y opposer par la suite, dans les conditions décrites ci-dessus.

Puis-je enregistrer une location courte durée si je vis hors du Portugal ?

Oui. Il vous faut un NIF (numéro fiscal portugais) et des moyens d’authentification numérique, et il est essentiel de disposer d’une équipe locale pour répondre aux hôtes, à la mairie et aux autorités. C’est l’un des services les plus demandés à BnBird par les propriétaires non-résidents.

Comment BnBird vous aide

Chez BnBird, nous prenons en charge toute la démarche : vérification de la zone, enregistrement sur le Balcão do Empreendedor, assurance obligatoire, kit de sécurité, souscription des contrats d’énergie, d’eau, de télévision et d’internet, puis la gestion au quotidien, de la déclaration des hôtes à la taxe de séjour. Si vous envisagez d’ouvrir une location courte durée, demandez une estimation gratuite ou essayez le simulateur de revenus.