2026年葡萄牙短租（AL）登记指南：分步详解

在葡萄牙登记短租/民宿（alojamento local，简称 AL）全程在线办理，在大多数市镇免费或费用很低；只要材料齐全，几周内即可完成。自 2023 年以来规则变化很大：Mais Habitação（政府住房计划）收紧了监管，而 Decreto-Lei n.º 76/2024（第 76/2024 号法令）重新放开了新登记，但同时赋予 câmara municipal（市政厅）更大的权力，决定短租可以在哪里、以何种方式发展。本指南一步步梳理 2026 年您需要了解的要点。

1. 开始之前：确认您所在区域是否接受新登记

Mais Habitação 于 2023 年设立的全国性公寓新登记暂停令，已被 2024 年 11 月 1 日起生效的第 76/2024 号法令废除。如今由各市镇自行决定。短租登记数量超过一千个的市镇必须制定本地法规，并可划定：

• áreas de contenção（限制区）：禁止新登记，或须经特别许可；
• áreas de crescimento sustentável（可持续发展区）：对该经营活动进行更密切的监管；
• 经 assembleia municipal（市议会）决议，临时暂停新登记。

以里斯本为例，其市政法规自 2025 年 12 月起生效，部分 freguesia（堂区）被列为绝对限制区或相对限制区。在为登记投入时间（或资金）之前，请先查阅您所在市镇市政厅的法规，或直接联系我们：我们清楚每个区域能否推进。请参阅我们的里斯本、波尔图、卡斯凯什和阿尔加维页面。

2. 选择合适的类别

法律规定了短租的多种类别。私人业主最常见的有：

• Moradia（独栋别墅）：独立的单户住宅建筑。
• Apartamento（公寓）：建筑中的独立单元（城市中最常见的类别）。
• Estabelecimento de hospedagem（住宿场所）：以房间为住宿单元；如设有多人间宿舍，可归为青年旅舍（hostel）。
• Quartos（出租房间）：在登记人本人的住所内经营，最多三个房间。

根据第 76/2024 号法令，每个场所的最大接待量为 9 个房间、27 位住客（出租房间和青年旅舍除外），并可加设加床。

3. 准备材料

登记通过 Balcão do Empreendedor（政府在线商业服务平台，gov.pt）以 comunicação prévia com prazo（附审查期的事先申报）方式提交。请准备以下电子版材料：

• 登记人的身份证件（如为公司，则提供 certidão permanente（在线商业登记证明）的访问码）；
• 房产的 caderneta predial urbana（城市房产税务登记册）；
• 房产的 autorização de utilização（使用许可证）或其他有效使用证明；
• 如您并非业主，需提供租赁合同或其他授权您经营该房产的证明（如 contrato de comodato（无偿借用合同）、contrato de exploração（经营合同）等）；
• 在 Finanças（税务局）提交的 declaração de início ou alteração de atividade（开业或经营变更申报）回执；
• 如为 propriedade horizontal（分层产权）建筑中的青年旅舍，需提供 assembleia de condóminos（业主大会）批准设立的会议纪要。

第 76/2024 号法令实施后，公寓已不再需要事先取得 condomínio（业主委员会/物业管理）的同意。不过，告知楼宇管理方仍是良好做法（见第 6 点）。

4. 登记步骤

1. 在税务局开业登记。在 Portal das Finanças（税务局在线门户）提交开业申报（如您已是自雇人士，则提交经营变更申报），并选择适用于短租的 CAE（经济活动代码），通常为 55201（为游客提供的带家具住宿）或 55204（其他短期住宿场所）。
2. 购买强制保险。短租必须持有涵盖经营风险（包括民事责任）的有效保险。保险有效期现已记录在全国登记系统中，没有有效保险可成为市政厅注销登记的理由。
3. 提交事先申报。使用 Chave Móvel Digital（数字移动密钥）、Cartão de Cidadão（公民卡）或数字证书登录 Balcão do Empreendedor，选择 “Alojamento local – registo da atividade”（短租——经营活动登记），填写场所信息并上传材料。
4. 等待异议期结束。市政厅有 60 天时间对登记提出异议；如房产位于限制区，则为 90 天。若无异议，登记即生效。
5. 保存登记号。Registo Nacional de Alojamento Local（RNAL，全国短租登记系统）分配的号码是对外营业的唯一有效凭证。所有房源广告都必须标明该号码，Airbnb 和 Booking.com 等平台也要求提供该号码才能上线。
6. 布置房屋，开始上线。只有在取得登记号之后，才应发布房源并接受预订。

5. 房屋必须满足的要求

除了保养状况良好、有水有电、有朝外的窗户或阳台外，场所还必须满足安全和住客信息方面的要求。主要包括：

• 放置在易取用位置的灭火器和灭火毯；
• 急救用品；
• 醒目标示全国紧急电话（112）；
• 纸质版和电子版的 Livro de Reclamações（官方投诉簿）；
• 向住客提供房屋使用说明、使用规则和常用联系方式，并提供外语版本；
• 每批住客之间进行清洁并更换布草。

接待量较大的场所和青年旅舍还有额外要求。Turismo de Portugal（葡萄牙旅游局）会发布针对上述各项的最新技术指南。

6. 开业后的义务

• 申报外国住客信息：通过 SIBA（Sistema de Informação de Boletins de Alojamento，住客登记信息系统），在入住和退房后的法定期限内完成。
• Taxa turística（旅游税）：适用于征收该税的市镇（里斯本、波尔图、卡斯凯什、辛特拉、加亚、阿尔布费拉、波尔蒂芒等众多市镇）。税额和豁免条件因市镇而异；由住客支付，再缴交给市政厅。
• 开具发票：每次入住都需开票，并在 IRS（个人所得税）中申报收入（如通过公司经营则为 IRC，企业所得税）。
• 保险始终有效，且每当有变动（登记人、接待量、联系方式）时及时更新登记信息。
• 与业主委员会保持良好关系。如有反复发生且有据可查、影响楼宇正常使用或居民休息的行为，assembleia de condóminos 可通过有充分理由的决议反对该经营活动，该决议须获得超过一半 permilagem（产权份额）的支持。最终决定权在市政厅。

拖慢（或阻碍）登记的常见错误

• 未确认市政法规就贸然推进，结果发现所在堂区属于限制区。
• 使用许可证与房产的住宅用途不符。
• 在取得登记号之前就发布房源。
• 保险过期未续，如今可能导致登记被注销。
• 忘记在 SIBA 申报住客或缴纳旅游税，均会招致罚款。

常见问题

登记短租需要多少费用？

在 Balcão do Empreendedor 提交事先申报通常免费；部分市镇会收取自己的费用。真正的成本在于前期准备：保险、安全设备、家具、摄影以及各项服务的开通。

需要多长时间？

市政厅有 60 天时间提出异议（限制区为 90 天）。材料齐全的话，通常在此期限内即可办结。

公寓需要业主委员会同意吗？

自 2024 年 11 月起不需要。只有位于分层产权建筑中的青年旅舍需要业主大会的会议纪要。但业主委员会日后仍可在上述条件下提出反对。

我住在葡萄牙境外，可以登记短租吗？

可以。您需要葡萄牙 NIF（税号）和数字身份认证方式，而且必须有一支本地团队来应对住客、市政厅和相关部门。这正是非居民业主最常委托 BnBird 的服务之一。

BnBird 如何帮助您

BnBird 为您办理全流程：区域核查、在 Balcão do Empreendedor 登记、强制保险、安全套装、水电、电视和网络的开通，以及之后的日常运营——从住客申报到旅游税，一应俱全。如果您正考虑开设短租，欢迎申请免费评估，或试用我们的收益模拟器。