Was bringt eine Ferienwohnung in Portugal 2026? Ertrag nach Region

„Wie viel kann ich mit meiner Immobilie als Ferienwohnung verdienen?“ ist die erste Frage fast aller Eigentümer, die sich an uns wenden. Die Antwort hängt von drei Faktoren ab: der Lage, dem Wohnungstyp und der Auslastung. In diesem Artikel können Sie die Einnahmen Ihrer Immobilie an den wichtigsten Urlaubszielen Portugals für 2026 simulieren. Außerdem erklären wir, welche Kosten Sie abziehen müssen und was Ihren Ertrag aus der Kurzzeitvermietung (alojamento local, AL) steigen (oder sinken) lässt.

Simulieren Sie Ihre Immobilie

Wählen Sie Region und Wohnungstyp, um die jährliche Schätzung in drei Szenarien zu sehen (ungünstig, Basis und günstig). Der Rechner verwendet den durchschnittlichen Übernachtungspreis und die Marktauslastung in jeder Region (Marktdaten von AirDNA und AirROI) sowie die Rendite, die wir bei den von uns verwalteten Immobilien erzielen (PriceLabs). Er zeigt den Bruttowert der Aufenthalte: Vom Auszahlungsbetrag werden anschließend die Provisionen der Buchungsplattformen (im Schnitt rund 15 %) und die Verwaltungsprovision abgezogen.

So lesen Sie die Schätzungen

Die durchschnittliche Marktauslastung umfasst alle Arten von Inseraten, von gut verwalteten bis zu halb vergessenen. Eine Immobilie mit guten Fotos, dynamischen Preisen und hohen Bewertungen liegt in der Regel über dem Durchschnitt: Bei den von BnBird verwalteten Immobilien beträgt die durchschnittliche Jahresauslastung 80 %. Andererseits konzentrieren stark saisonale Regionen wie die Algarve und Comporta einen Großteil der Einnahmen auf Juni bis September, und die Wintermonate drücken den Gesamtdurchschnitt deutlich.

Saisonalität: gleicher Durchschnitt, sehr unterschiedliche Jahre

Zwei Regionen mit denselben Jahreseinnahmen können gegensätzliche Profile haben. In Lissabon und Porto bleibt die Nachfrage das ganze Jahr über stabil, mit Städtetourismus, Veranstaltungen und Geschäftsreisen, und die schwachen Monate (Januar, Februar, November) bleiben selten leer. In Cascais und Sintra fällt der Sommer stärker ins Gewicht, doch die Nähe zu Lissabon sorgt für Nachfrage an Wochenenden und Feiertagen.

An der Algarve und in Comporta bringt die Hochsaison den größten Teil der Einnahmen. Eine Villa in Comporta kann im Juli und August sehr hohe Übernachtungspreise erzielen und im Winter nur wenige Buchungen haben, was die niedrigere Durchschnittsauslastung erklärt. In diesen Regionen machen die Preisstrategie für die Nebensaison (Mai, Juni, September und Oktober) und längere Aufenthalte im Winter einen großen Unterschied für das Jahresergebnis.

Bruttoeinnahmen sind keine Rendite

Um die Kurzzeitvermietung mit anderen Investitionen zu vergleichen, betrachten Sie die Rendite bezogen auf den Immobilienwert: Teilen Sie den jährlichen Nettoertrag (nach Kosten und vor Steuern) durch den Kauf- oder Marktwert der Immobilie. Eine T2 (Wohnung mit zwei Schlafzimmern) in Cascais kann mehr Einnahmen erzielen als eine T2 in Porto, doch wenn sie deutlich mehr gekostet hat, kann die Rendite ähnlich oder sogar niedriger sein.

Die Kosten, die Sie abziehen müssen

Um von den Bruttoeinnahmen zu dem zu kommen, was Ihnen tatsächlich bleibt, ziehen Sie ab:

• Provisionen der Buchungsplattformen: im Schnitt rund 15 % über die verschiedenen Kanäle (weniger bei Direktbuchungen). Sie werden immer von Ihrem Auszahlungsbetrag abgezogen.
• Verwaltung, wenn Sie die Immobilie einer Firma übergeben: typischerweise zwischen 15 % und 25 % der Einnahmen, zzgl. IVA (Mehrwertsteuer). Lesen Sie, was die Verwaltung einer Ferienwohnung kostet.
• Reinigung und Wäscherei, großteils durch die vom Gast gezahlte Reinigungsgebühr gedeckt.
• Verbrauchsmaterial und kleine Reparaturen.
• Fixkosten: condomínio (Hausgeld der Eigentümergemeinschaft), Strom, Wasser, Gas, Internet und TV, Pflichtversicherung und IMI (kommunale Grundsteuer).
• Steuern auf die Einkünfte (IRS, Einkommensteuer, oder IRC, Körperschaftsteuer), abhängig von Ihrer steuerlichen Situation. Sprechen Sie immer mit Ihrem Steuerberater.

Ein Beispiel für eine T2 in Lissabon im Basisszenario des Rechners: rund 39.100 € an Aufenthalten pro Jahr; die Plattformprovisionen (Schnitt 15 %) betragen rund 5.900 €; eine Komplettverwaltung mit 20 % auf den Bruttowert der Aufenthalte macht rund 7.800 € aus (zzgl. MwSt.). Es bleiben rund 25.400 € vor Fixkosten und Steuern, und genau hier macht die Performance der Verwaltung den Unterschied: Jeder Prozentpunkt Auslastung und jeder Euro mehr beim Übernachtungspreis zählt für das Endergebnis.

Was den Ertrag steigert

1. Dynamische Preise. Die Preise täglich nach Nachfrage, Veranstaltungen und Buchungsvorlauf anzupassen, bringt oft mehr als jede andere Verbesserung.
2. Präsenz auf mehreren Kanälen. Wer nur auf Airbnb ist, schließt einen großen Teil der Gäste aus. Wir veröffentlichen auf mehr als 50 Kanälen und erhalten immer mehr Direktbuchungen.
3. Professionelle Fotos und ein gutes Inserat. Das sieht der Gast zuerst, und es entscheidet über den ersten Klick.
4. Hohe Bewertungen. Makellose Sauberkeit, einfacher Check-in und schnelle Antworten verbessern die Bewertungen und damit die Auslastung.
5. Mittelfristige Aufenthalte in der Nebensaison. Sommertourismus mit digitalen Nomaden im Winter zu kombinieren, kann leere Termine reduzieren. Mehr dazu: Kurz-, mittel- oder langfristige Vermietung: Was bringt mehr?

Häufige Fragen

Welche Region ist für eine Ferienwohnung am rentabelsten?

Bei den Einnahmen pro T2 liegen Cascais, Vilamoura, Albufeira, Lissabon und Sintra vorn. Die tatsächliche Rendite hängt aber auch vom Kaufpreis der Immobilie und von der Saisonalität ab: Lissabon und Porto haben übers Jahr eine stabilere Nachfrage.

Bringt eine T1 oder eine T2 mehr?

Die T2 erzielt mehr Einnahmen pro Nacht, die T1 (Wohnung mit einem Schlafzimmer) hat aber meist niedrigere Kosten und eine etwas höhere Auslastung. Bei der Rendite bezogen auf den Immobilienwert ist der Unterschied oft gering.

Sind diese Werte garantiert?

Nein. Es handelt sich um Marktschätzungen. Für eine auf Ihre Immobilie zugeschnittene Prognose mit drei Szenarien (ungünstig, Basis und günstig) nutzen Sie den Rechner oder fordern Sie eine kostenlose Bewertung an.