Location courte durée au Portugal : quel rendement en 2026 ?

« Combien puis-je gagner en mettant mon bien en location courte durée ? » C’est la première question de presque tous les propriétaires qui nous contactent. La réponse dépend de trois facteurs : la localisation, la typologie et le taux d’occupation. Dans cet article, vous pouvez simuler les revenus de votre bien dans les principaux pôles touristiques du Portugal en 2026 ; nous expliquons aussi quels coûts déduire et ce qui fait monter (ou baisser) votre rendement en location courte durée (alojamento local, AL).

Simulez votre bien

Choisissez la zone et la typologie pour voir l’estimation annuelle selon trois scénarios (défavorable, de base et favorable). Le simulateur s’appuie sur le prix moyen à la nuitée et le taux d’occupation du marché dans chaque zone (données de marché AirDNA et AirROI) ainsi que sur la rentabilité que nous obtenons dans les biens que nous gérons (PriceLabs). Il affiche le montant brut des séjours : du montant à percevoir sont ensuite déduites les commissions des plateformes de réservation (environ 15 % en moyenne) et la commission de gestion.

Comment lire les estimations

Le taux d’occupation moyen du marché englobe tous les types d’annonces, des bien gérées aux plus délaissées. Un bien doté de bonnes photos, d’une tarification dynamique et de bonnes notes se situe généralement au-dessus de la moyenne : dans les biens gérés par BnBird, le taux d’occupation annuel moyen est de 80 %. À l’inverse, les zones très saisonnières, comme l’Algarve et Comporta, concentrent une grande partie des revenus entre juin et septembre, et les mois d’hiver pèsent sensiblement sur la moyenne globale.

Saisonnalité : même moyenne, années très différentes

Deux zones affichant les mêmes revenus annuels peuvent avoir des profils opposés. À Lisbonne et à Porto, la demande se maintient toute l’année, portée par le tourisme urbain, les événements et les séjours professionnels, et les mois creux (janvier, février, novembre) restent rarement vides. À Cascais et Sintra, l’été pèse davantage, mais la proximité de Lisbonne assure une demande les week-ends et les jours fériés.

En Algarve et à Comporta, la haute saison concentre l’essentiel des revenus. Une villa à Comporta peut afficher des prix à la nuitée très élevés en juillet et en août et peu de réservations en hiver, ce qui explique un taux d’occupation moyen plus bas. Dans ces zones, la stratégie tarifaire pour l’intersaison (mai, juin, septembre et octobre) et les longs séjours en hiver font une grande différence sur le résultat de l’année.

Revenus bruts ne veut pas dire rentabilité

Pour comparer la location courte durée à d’autres investissements, regardez la rentabilité rapportée à la valeur du bien : divisez le revenu annuel net (après frais et avant impôts) par le prix d’achat ou la valeur de marché du bien. Un T2 (appartement de deux chambres) à Cascais peut générer plus de revenus qu’un T2 à Porto, mais s’il a coûté beaucoup plus cher, sa rentabilité peut être similaire, voire inférieure.

Les coûts à déduire

Pour passer des revenus bruts à ce qui vous revient réellement, déduisez :

• Les commissions des plateformes de réservation : environ 15 % en moyenne selon les canaux (moins pour les réservations directes). Elles sont toujours déduites du montant que vous percevez.
• La gestion, si vous confiez le bien à une société : généralement entre 15 % et 25 % des revenus, plus la TVA. Voir combien coûte la gestion d’une location courte durée.
• Le ménage et la blanchisserie, en grande partie couverts par les frais de ménage payés par l’hôte.
• Les consommables et les petites réparations.
• Les frais fixes : charges de condomínio (copropriété), électricité, eau, gaz, internet et télévision, assurance obligatoire et IMI (taxe foncière municipale).
• Les impôts sur le revenu (IRS, impôt sur le revenu des personnes physiques, ou IRC, impôt sur les sociétés), qui dépendent de votre situation fiscale. Parlez-en toujours à votre expert-comptable.

Un exemple, pour un T2 à Lisbonne dans le scénario de base du simulateur : environ 39 100 € de séjours par an ; les commissions des plateformes (15 % en moyenne) représentent environ 5 900 € ; une gestion complète à 20 % du montant brut des séjours représente environ 7 800 € (plus la TVA). Il reste environ 25 400 € avant frais fixes et impôts, et c’est là que la performance de la gestion fait la différence : chaque point d’occupation et chaque euro de plus sur le prix à la nuitée comptent dans le résultat final.

Ce qui fait monter le rendement

1. La tarification dynamique. Ajuster les tarifs quotidiennement, selon la demande, les événements et le délai de réservation, rapporte souvent plus que toute autre amélioration.
2. La présence sur plusieurs canaux. N’être que sur Airbnb exclut une grande partie des voyageurs. Nous publions sur plus de 50 canaux et recevons de plus en plus de réservations directes.
3. Des photos professionnelles et une bonne annonce. C’est ce que le voyageur voit en premier et ce qui décide du premier clic.
4. De bonnes notes. Un ménage impeccable, un check-in simple et des réponses rapides font monter les notes et, par conséquent, l’occupation.
5. Des séjours de moyenne durée en basse saison. Combiner le tourisme estival avec les nomades numériques en hiver peut réduire les dates vides. Pour en savoir plus, lisez : Courte, moyenne ou longue durée : laquelle rapporte le plus.

Questions fréquentes

Quelle est la zone la plus rentable pour la location courte durée ?

En revenus pour un T2, Cascais, Vilamoura, Albufeira, Lisbonne et Sintra arrivent en tête. Mais la rentabilité réelle dépend aussi du prix d’achat du bien et de la saisonnalité : Lisbonne et Porto bénéficient d’une demande plus stable tout au long de l’année.

Un T1 ou un T2 : lequel rapporte le plus ?

Le T2 génère plus de revenus par nuit, mais le T1 (appartement d’une chambre) a généralement des coûts plus bas et un taux d’occupation légèrement plus élevé. En rentabilité rapportée à la valeur du bien, l’écart est souvent faible.

Ces montants sont-ils garantis ?

Non. Il s’agit d’estimations de marché. Pour une prévision sur mesure pour votre bien, avec trois scénarios (défavorable, de base et favorable), utilisez le simulateur ou demandez une estimation gratuite.