2026年葡萄牙短租收益有多少：各区域收入估算

“我的房产做短租能赚多少？”几乎是每位联系我们的业主问的第一个问题。答案取决于三个因素：地段、户型和入住率。在本文中，您可以测算自己房产 2026 年在葡萄牙主要旅游热点做短租（alojamento local，简称 AL）的收入，我们也会说明需要扣除哪些成本，以及哪些因素会让您的收益提高（或降低）。

测算您的房产

选择区域和户型，即可查看三种情景（不利、基准和有利）下的年度估算。模拟器采用各区域的市场平均日房价和入住率（AirDNA 和 AirROI 市场数据），以及我们所管理房产实际达到的收益水平（PriceLabs）。显示的是住宿总收入：实际到手金额还需扣除预订平台佣金（平均约 15%）和管理佣金。

如何解读这些估算

市场平均入住率涵盖了各类房源，从管理良好的到几乎无人打理的都有。拥有优质照片、动态定价和高评分的房产，通常会高于平均水平：在 BnBird 管理的房产中，年均入住率为 80%。另一方面，阿尔加维和孔波尔塔等季节性很强的区域，大部分收入集中在 6 月至 9 月，冬季月份会明显拉低全年平均值。

季节性：同样的平均值，截然不同的一年

年收入相同的两个区域，收入曲线可能完全相反。在里斯本和波尔图，城市旅游、各类活动和商务出行让需求全年保持稳定，淡季月份（1 月、2 月、11 月）也很少空置。在卡斯凯什和辛特拉，夏季占比更大，但由于靠近里斯本，周末和节假日的需求有保障。

在阿尔加维和孔波尔塔，旺季贡献了大部分收入。孔波尔塔的一栋别墅在 7、8 月的日房价可以非常高，冬季却预订寥寥，这也解释了其平均入住率较低的原因。在这些区域，平季（5 月、6 月、9 月和 10 月）的定价策略以及冬季的长住，对全年业绩影响很大。

总收入不等于回报率

若要将短租与其他投资进行比较，请看相对房产价值的回报率：用年度净收益（扣除成本后、税前）除以房产的购入价或市值。卡斯凯什的一套 T2（两居室）可能比波尔图的 T2 收入更高，但如果购入成本高得多，回报率可能相近甚至更低。

需要扣除的成本

从总收入到真正落入您口袋的金额，需要扣除：

• 预订平台佣金：各渠道平均约 15%（直接预订更低）。始终从您的应收款中扣除。
• 管理费（如将房产交给管理公司）：通常为收入的 15% 至 25%，另加 IVA（增值税）。详见短租托管费用是多少。
• 清洁和布草洗涤，大部分由住客支付的清洁费覆盖。
• 消耗品和小额维修。
• 固定成本：condomínio（物业管理费）、电费、水费、燃气费、网络和电视、强制保险以及 IMI（市政房产税）。
• 所得税（IRS 个人所得税或 IRC 企业所得税），取决于您的税务情况。请务必咨询您的会计师。

举个例子，按模拟器基准情景，里斯本一套 T2：每年住宿收入约 39,100 欧元；平台佣金（平均 15%）合计约 5,900 欧元；按住宿总收入 20% 计算的全托管费用合计约 7,800 欧元（另加增值税）。在扣除固定成本和税费前，约剩 25,400 欧元。而这正是管理业绩发挥作用的地方：每多一个百分点的入住率、每多一欧元的日房价，都会体现在最终金额上。

如何提高收益

1. 动态定价。每天根据需求、活动和提前预订天数调整房价，其价值往往超过任何其他改进。
2. 多渠道覆盖。只上 Airbnb 会错失很大一部分住客。我们在 50 多个渠道发布房源，直接预订也越来越多。
3. 专业摄影和优质房源页面。这是住客最先看到的内容，也决定了他们的第一次点击。
4. 高评分。一尘不染的清洁、简便的入住和快速回复能提升评分，进而提升入住率。
5. 淡季做中期租赁。将夏季旅游与冬季的数字游民需求相结合，可以减少空置日期。了解更多，请阅读：短期、中期还是长期租赁：哪种收益更高。

常见问题

哪个区域的短租收益最高？

按 T2 的收入计算，卡斯凯什、维拉摩拉、阿尔布费拉、里斯本和辛特拉名列前茅。但实际回报率还取决于房产购入价和季节性：里斯本和波尔图的需求全年更为稳定。

T1 和 T2 哪个收益更高？

T2（两居室）每晚收入更高，但 T1（一居室）通常成本更低、入住率略高。按相对房产价值的回报率计算，两者差距往往不大。

这些数值有保证吗？

没有。这些是市场估算。如需针对您房产的三种情景（不利、基准和有利）预测，请使用模拟器或申请免费评估。