Wat levert een vakantiewoning in Portugal op in 2026?

“Hoeveel kan ik verdienen met mijn woning als vakantieverhuur?” is de eerste vraag van bijna elke eigenaar die contact met ons opneemt. Het antwoord hangt af van drie factoren: de locatie, het woningtype en de bezetting. In dit artikel simuleert u de omzet van uw woning op de belangrijkste toeristische bestemmingen van Portugal in 2026, en leggen we uit welke kosten u moet aftrekken en wat uw opbrengst uit kortetermijnverhuur (alojamento local, AL) doet stijgen (of dalen).

Simuleer uw woning

Kies de regio en het woningtype om de jaarlijkse schatting in drie scenario’s te zien (ongunstig, basis en gunstig). De simulator gebruikt de gemiddelde nachtprijs en de bezetting van de markt in elke regio (marktgegevens van AirDNA en AirROI) en het rendement dat wij halen bij de woningen die we beheren (PriceLabs). Hij toont de bruto waarde van de verblijven: van het bedrag dat u ontvangt, worden daarna nog de commissies van de boekingsplatforms (gemiddeld zo’n 15%) en de beheercommissie afgetrokken.

Zo leest u de schattingen

De gemiddelde marktbezetting omvat alle soorten advertenties, van goed beheerde tot half vergeten. Een woning met goede foto’s, dynamische prijzen en hoge beoordelingen scoort doorgaans boven het gemiddelde: bij de woningen die BnBird beheert, is de gemiddelde jaarlijkse bezetting 80%. Daartegenover staat dat sterk seizoensgebonden regio’s, zoals de Algarve en Comporta, een groot deel van hun omzet tussen juni en september halen, en dat de wintermaanden het totale gemiddelde flink drukken.

Seizoensinvloed: hetzelfde gemiddelde, heel verschillende jaren

Twee regio’s met dezelfde jaaromzet kunnen een tegengesteld profiel hebben. In Lissabon en Porto blijft de vraag het hele jaar door op peil, met stedentoerisme, evenementen en zakelijke verblijven, en de rustige maanden (januari, februari, november) staan zelden leeg. In Cascais en Sintra telt de zomer zwaarder, maar de nabijheid van Lissabon zorgt voor vraag in weekenden en op feestdagen.

In de Algarve en in Comporta komt het grootste deel van de omzet uit het hoogseizoen. Een villa in Comporta kan in juli en augustus zeer hoge nachtprijzen halen en in de winter weinig boekingen hebben, wat de lagere gemiddelde bezetting verklaart. In deze regio’s maken de prijsstrategie voor het tussenseizoen (mei, juni, september en oktober) en lange verblijven in de winter een groot verschil voor het jaarresultaat.

Bruto omzet is geen rendement

Wilt u kortetermijnverhuur vergelijken met andere beleggingen, kijk dan naar het rendement op de waarde van de woning: deel de netto jaaropbrengst (na kosten en vóór belastingen) door de aankoop- of marktwaarde van de woning. Een T2 (appartement met twee slaapkamers) in Cascais kan meer omzet opleveren dan een T2 in Porto, maar als die veel duurder was, kan het rendement vergelijkbaar of zelfs lager zijn.

De kosten die u moet aftrekken

Om van de bruto omzet naar wat u werkelijk overhoudt te gaan, trekt u af:

• Commissies van de boekingsplatforms: gemiddeld zo’n 15% over de verschillende kanalen (minder bij directe boekingen). Ze worden altijd afgetrokken van het bedrag dat u ontvangt.
• Beheer, als u de woning aan een bedrijf toevertrouwt: doorgaans tussen 15% en 25% van de omzet, plus btw. Lees wat het beheer van een vakantiewoning kost.
• Schoonmaak en wasserij, grotendeels gedekt door de schoonmaakkosten die de gast betaalt.
• Verbruiksartikelen en kleine reparaties.
• Vaste kosten: condomínio (VvE-bijdrage), elektriciteit, water, gas, internet en tv, de verplichte verzekering en IMI (gemeentelijke onroerendgoedbelasting).
• Belastingen op het inkomen (IRS, de inkomstenbelasting voor particulieren, of IRC, de vennootschapsbelasting), afhankelijk van uw fiscale situatie. Overleg altijd met uw boekhouder.

Een voorbeeld, voor een T2 in Lissabon in het basisscenario van de simulator: zo’n € 39.100 aan verblijven per jaar; de platformcommissies (gemiddeld 15%) komen op ongeveer € 5.900; volledig beheer à 20% over de bruto waarde van de verblijven komt op ongeveer € 7.800 (plus btw). Er blijft zo’n € 25.400 over vóór vaste kosten en belastingen, en juist hier maakt de prestatie van de beheerder het verschil: elk procentpunt bezetting en elke euro extra nachtprijs telt mee in het eindbedrag.

Wat de opbrengst verhoogt

1. Dynamische prijzen. De tarieven dagelijks aanpassen aan vraag, evenementen en hoe ver vooruit er geboekt wordt, levert vaak meer op dan welke andere verbetering ook.
2. Aanwezigheid op meerdere kanalen. Alleen op Airbnb staan sluit een groot deel van de gasten uit. Wij publiceren op meer dan 50 kanalen en krijgen steeds meer directe boekingen.
3. Professionele fotografie en een goede advertentie. Dat is wat de gast als eerste ziet en wat de eerste klik bepaalt.
4. Hoge beoordelingen. Vlekkeloze schoonmaak, een eenvoudige check-in en snelle reacties verhogen de beoordelingen en daarmee de bezetting.
5. Middellange verblijven in het laagseizoen. Zomertoerisme combineren met digital nomads in de winter kan het aantal lege data beperken. Meer weten? Lees: Kort, middellang of lang verhuren: wat levert het meest op.

Veelgestelde vragen

Wat is de meest rendabele regio voor een vakantiewoning?

Qua omzet per T2 staan Cascais, Vilamoura, Albufeira, Lissabon en Sintra bovenaan. Maar het werkelijke rendement hangt ook af van de aankoopprijs van de woning en van de seizoensinvloed: Lissabon en Porto hebben een stabielere vraag over het hele jaar.

Levert een T1 of een T2 meer op?

Een T2 genereert meer omzet per nacht, maar een T1 (appartement met één slaapkamer) heeft meestal lagere kosten en een iets hogere bezetting. In rendement op de waarde van de woning is het verschil vaak klein.

Zijn deze bedragen gegarandeerd?

Nee. Het zijn marktschattingen. Voor een prognose op maat van uw woning, met drie scenario’s (ongunstig, basis en gunstig), gebruikt u de simulator of vraagt u een gratis evaluatie aan.