¿Cuánto rinde un alquiler vacacional en Portugal? (2026)

“¿Cuánto puedo ganar con mi inmueble como alquiler vacacional (alojamento local, AL)?” es la primera pregunta de casi todos los propietarios que se ponen en contacto con nosotros. La respuesta depende de tres factores: la ubicación, la tipología y la ocupación. En este artículo puede simular los ingresos de su inmueble en los principales destinos turísticos de Portugal en 2026, y le explicamos qué costes debe descontar y qué hace subir (o bajar) su rentabilidad.

Simule su inmueble

Elija la zona y la tipología para ver la estimación anual en tres escenarios (desfavorable, base y favorable). El simulador utiliza la tarifa media por noche y la ocupación del mercado en cada zona (datos de mercado de AirDNA y AirROI) y la rentabilidad que conseguimos en los inmuebles que gestionamos (PriceLabs). Muestra el importe bruto de las estancias: del importe que recibirá se descuentan después las comisiones de las plataformas de reserva (de media, en torno al 15 %) y la comisión de gestión.

Cómo leer las estimaciones

La ocupación media del mercado incluye todo tipo de anuncios, desde los bien gestionados hasta los que están medio abandonados. Un inmueble con buenas fotos, precios dinámicos y valoraciones altas suele situarse por encima de la media: en los inmuebles gestionados por BnBird, la ocupación media anual es del 80 %. Por otro lado, las zonas muy estacionales, como el Algarve y Comporta, concentran gran parte de los ingresos entre junio y septiembre, y los meses de invierno pesan de forma significativa en la media global.

Estacionalidad: la misma media, años muy distintos

Dos zonas con los mismos ingresos anuales pueden tener perfiles opuestos. En Lisboa y Oporto, la demanda se mantiene durante todo el año, con turismo urbano, eventos y estancias de trabajo, y los meses flojos (enero, febrero, noviembre) rara vez se quedan vacíos. En Cascais y Sintra, el verano pesa más, pero la cercanía a Lisboa garantiza demanda los fines de semana y festivos.

En el Algarve y en Comporta, la temporada alta concentra la mayor parte de los ingresos. Una villa en Comporta puede tener tarifas muy altas en julio y agosto y pocas reservas en invierno, lo que explica su menor ocupación media. En estas zonas, la estrategia de precios para la media temporada (mayo, junio, septiembre y octubre) y las estancias largas en invierno marcan una gran diferencia en el resultado del año.

Ingresos brutos no es lo mismo que rentabilidad

Para comparar el alquiler vacacional con otras inversiones, fíjese en la rentabilidad sobre el valor del inmueble: divida el rendimiento anual neto (después de costes y antes de impuestos) entre el precio de compra o el valor de mercado del inmueble. Un T2 (piso de dos dormitorios) en Cascais puede generar más ingresos que un T2 en Oporto, pero si ha costado mucho más, la rentabilidad puede ser similar o incluso inferior.

Los costes que debe descontar

Para pasar de los ingresos brutos a lo que realmente le queda, descuente:

• Comisiones de las plataformas de reserva: de media, en torno al 15 % entre los distintos canales (menos en las reservas directas). Siempre se descuentan del importe que recibe.
• Gestión, si confía el inmueble a una empresa: normalmente entre el 15 % y el 25 % de los ingresos, más IVA. Consulte cuánto cuesta la gestión de un alquiler vacacional.
• Limpieza y lavandería, cubiertas en gran parte por la tarifa de limpieza que paga el huésped.
• Consumibles y pequeñas reparaciones.
• Costes fijos: comunidad de propietarios, electricidad, agua, gas, internet y televisión, seguro obligatorio e IMI (impuesto municipal sobre bienes inmuebles).
• Impuestos sobre la renta (IRS, impuesto sobre la renta de las personas físicas, o IRC, impuesto de sociedades), que dependen de su situación fiscal. Consulte siempre con su asesor fiscal.

Un ejemplo, para un T2 en Lisboa en el escenario base del simulador: unos 39.100 € de estancias al año; las comisiones de las plataformas (media del 15 %) suman unos 5.900 €; una gestión integral al 20 % sobre el importe bruto de las estancias suma unos 7.800 € (más IVA). Quedan unos 25.400 € antes de costes fijos e impuestos, y aquí es donde el rendimiento de la gestión marca la diferencia: cada punto de ocupación y cada euro más de tarifa cuentan en el resultado final.

Qué hace subir la rentabilidad

1. Precios dinámicos. Ajustar las tarifas a diario, según la demanda, los eventos y la antelación de la reserva, suele valer más que cualquier otra mejora.
2. Presencia en varios canales. Estar solo en Airbnb excluye a una gran parte de los huéspedes. Nosotros publicamos en más de 50 canales y tenemos cada vez más reservas directas.
3. Fotografía profesional y un buen anuncio. Es lo primero que ve el huésped y lo que decide el primer clic.
4. Valoraciones altas. Una limpieza impecable, un check-in sencillo y una respuesta rápida elevan las valoraciones y, en consecuencia, la ocupación.
5. Estancias de media duración en temporada baja. Combinar el turismo de verano con el de nómadas digitales en invierno puede reducir las fechas vacías. Para saber más, lea: Corta, media o larga duración: qué rinde más.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la zona más rentable para un alquiler vacacional?

En ingresos por T2, Cascais, Vilamoura, Albufeira, Lisboa y Sintra están a la cabeza. Pero la rentabilidad real depende también del precio de compra del inmueble y de la estacionalidad: Lisboa y Oporto tienen una demanda más estable durante todo el año.

¿Rinde más un T1 o un T2?

El T2 genera más ingresos por noche, pero el T1 (piso de un dormitorio) suele tener costes más bajos y una ocupación ligeramente más alta. En rentabilidad sobre el valor del inmueble, la diferencia suele ser pequeña.

¿Estos importes están garantizados?

No. Son estimaciones de mercado. Para una previsión a medida de su inmueble, con tres escenarios (desfavorable, base y favorable), utilice el simulador o solicite una valoración gratuita.